Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente

La sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que estos gastos debería haberlos asumido el Banco dado que, en realidad, dichos gastos van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado y por tanto únicamente benefician a la entidad financiera

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo es el Banco o Entidad prestamista. y no el prestatario o deudor hipotecario, por lo que procede la restitución al consumidor.

 

¿Cuál es la forma de proceder si la escritura contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

A pesar del carácter abusivo de esta cláusula y de la misma forma que sucede con las cláusulas suelo, el consumidor afectado tiene que pedir al banco la devolución de estas cantidades. Si este se niega, no queda más remedio que acudir a la vía judicial para exigir el reintegro de las cantidades cobradas de forma abusiva por parte de las entidades financieras.

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario,

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

A partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, ya han sido múltiples los Juzgados que han resuelto a favor de los consumidores, obligando al banco a devolver los gastos abonados (notariales, registrales e impuesto de actos jurídicos documentados).

José Cano.

QUATERVENIA ABOGADOS

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